임차권 등기명령 이 점은 꼭 유의하세요!!

최근에 금리 인상에 따른 부동산 시장 침체로, 전세 시세가 전세 계약 당시 시세보다 낮아지면서 역전세난과 깡통전세와 같은 전세사기 문제가 급증하고 있습니다. 전세 만기 시 연장을 안하고 새로운 곳으로 이사를 가게 될때 보증금을 제때 못 받는 경우가 작년 대비 30%이상 급증하고 있습니다. 보증금을 돌려받지 못할때 받을 수 있는 법적 효력인 '임차권 등기명령'에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 임차권 등기명령 이란?

임대차 기간이 끝났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인이 법원에 신청하여 임차권을 단독으로 등기할 수 있도록 한 제도입니다.

 

목차

 

 

 임차권 등기명령 효력

임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주하면 집주인의 동의 없이 법원 임차권 기명령신청을 통해 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있습니다. 또한, 전세금도 우선해 돌려받을 수 있습니다.

 

 

 임차권 등기명령 신청 시 나타나는 현상

ㅇ 임차권 등기가 걸린 집은 보증금이 거의 없는 단기임대로 운영하는 경우를 제외하고는 아무도 들어가려 하지 않기 때문에 중개가 어려워진다

ㅇ 임차권 등기가 늘어나는 동시에 인상된 금리를 버티다 못해 경매로 넘어가는 사례도 증가할 수 있다.

 임차권 등기명령 신청 시기는?

임차권등기 명령신청은 기본적으로 임대차계약기간이 종료가 되어야 신청이 가능합니다.
왜냐하면 내가 여기에 살았다고 흔적을 등기부등본에 남겨두는 것이기 때문에, 임대차계약이 적법하게 종료가 된 경우에만 진행하실 수 있습니다.

보통 임차권 등기명령 신청의 경우 등기가 완료될 때까지는 2~3주 정도의 시간이 걸립니다. 하지만, 결정문 송달이 늦어지는 경우에는 2개월 정도 걸리기도 하니, 등기부등재가 될 때까지 일정시간이 소요되는 점을 감안해 여유를 두고 신청을 하는 것이 좋은 방법입니다.

 

 임차권 등기명령 신청 후 바로 이사 가도 되는가?

임차권 등기명령을 신청하는 것이 중요한게 아니라 신청한 것이 등기부 등본에 기재가 되어야 효력이 있는 것이기 때문에, 임차권 등기명령을 했다고 바로 집을 비워서는 절대 안됩니다.

임차권 등기명령은 집주인 동의가 없어도 신청이 가능하며, 정상적으로 신청을 했다면 신청 후 결정문을 받을 때 까지 2~3주 정도 걸리기 때문입니다.

전세보증금을 반환받지 못했지만 이사를 가야한다면 임차권등기명령신청후 2~3주 정도 결정문이 나오는 걸 감안해 그 시간이 지난후 이사를 나가실 것을 추천드립니다.

 

 

 임차권 등기명령 신청 후 해지는 언제?

임차권 등기명령을 신청하게 되면 등기부등본에 임차권등기명령을 신청한 것이 기재가 되기 때문에, 다른 세입자를 구하기가 매우 어렵습니다.

그래서 임차권등기명령신청을 하게 되면 보증금반환을 해달라고 그렇게 연락을 해도 연락이 닿지 않던 집주인도 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우가 많습니다. 

임차권등기명령신청은 집주인의 승낙 없이 단독으로 신청이 가능하고, 신청비용 역시 3만원정도로 적어 누구나 쉽게 신청을 할 수 있습니다.

 임차권 등기명령 신청 시 필요 서류는?

ㅇ 임차권 등기명령 신청서

ㅇ 건물 등기부등본

ㅇ 확정일자를 받은 임대 계약서(전월세 계약서) 사본

ㅇ 주민등록등본 초본 (주소 변동사항이 나오게 출력)

ㅇ 임대차 계약 종료를 입증하는 자료 (ex. 문자, 전화, 내용증명 등)

 

 주의 사항

임차권 등기명령을 한 후 등기부에 임차권등기가 된 후에야 이사를 가셔야 합니다. 만약 그렇지 않으면 이사를 가는 순간 우선변제권과 대항력이 상실되어 보증금을 돌려받기가 어려울 수 있습니다.

임차권 등기가 설정되면 집이 잘 안 나가게 되어 임대인이 보증금을 일부를 돌려줄 테니 임차권등기를 취소해 달라고 하는 경우도 종종 있는데 취소를 해 줄 경우 대항력과 우선변제권이 상실되어 남은 보증금을 받는데 많은 어려움이 따를 수 있습니다.

 

 임차권 등기명령 신청 방법은?

신청대상자의 주택관할 소재지의 법원으로 가서 민사 신청과를 찾아갑니다.
해당내용의 신청서 양식을 받으신 다음 서류에 들어가 있는 양식으로 적으시면 됩니다.
송달료와 등록세 등기신청 영수증, 수입인지등의 비용이 발생됩니다.

 

 

 임차권 등기명령 효력 발생 후

기간이 만료돼서 다른 집으로 이사를 가야 하는데 만약 이사간 곳에서 주소를 옮긴다면 기존에 살았던 전셋집에 대한 대항력을 잃어 보증금을 못 돌려받을 수 있습니다. 이럴 때 임차권 등기를 신청하면 대항력이 생겨서 주소를 기존 집주인 집에서 새 집으로 옮기더라도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다. 

집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 법원에 보증금 반환신청 소송을 한 다음 채무자가 된 집주인으로부터 세입자가 받을 금액이 있다는 걸 인정받으면 강제 경매신청도 할 수도 있습니다. 이때 대항력을 갖추고 있는 게 매우 중요합니다. 

여기서 대항력이란 전입신고일자와 확정일자가 다른 권리보다 빨라서 우선 배당권을 보유할 수 있게 해주는 효력을 말합니다. 

 

 

 

 

 경매시 시세보다 전세 가격이 높은 주택이라면?

경매신청을 해도 유찰되는 경우가 있는데요. 낙찰받은 매수자가 전세보증금을 변제해 줘야 하기 때문입니다. 듣기만 해도 싫죠. 오히려 손해이니까요. 그래서 대항력을 갖춘 임차인이 직접 입찰에 참여해서 낙찰받는 경우가 많답니다.

 

대항력을 보유한 세입자가 낙찰받으면 본인이 써낸 낙찰가는 모두 본인에게 우선 배당이 됩니다. 실질적으로 전세보증금으로 집을 낙찰받게 되는 겁니다.

 

 경매시 감정가가 시세보다 낮은 주택이라면?

이건 좀 다릅니다. 임차인이 다른 매수자를 기다리지 않고 첫 매각일에 바로 낙찰받는 경우도 있어요. 왜냐하면 대부분 이런 물건은 싫어해서 다른 매수자를 찾는 게 쉽지 않기 때문입니다.

 

그래서 감정가가 시세보다 낮은 물건이면 이익을 얻을 수 있습니다. 선순위 임차권을 보유한 세입자라고 해도 집주인의 세금체납 여부를 꼭 확인하세요. 세금 종류에 따라 대항력을 갖춘 세입자의 보증금보다 먼저 배당되는 것들이 있거든요. 

 

그럼 낙찰되고 배당받은 금액에 집주인이 연체한 지방세와 종합부동산세, 매각부동산에 붙은 다양한 세금이 빠지고 나서 세입자에게 낙찰되면 이 또한 손해이니까요. 그래서 집주인이 해당 주택을 담보로 연체된 세금은 없는지 잘 확인해야 합니다. 

 

 

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